Consórcio de imóveis: como funciona?

Os consórcios são uma modalidade de autofinanciamento desenvolvida no Brasil usada por mais de 7 milhões de pessoas para comprar algum bem – um imóvel, por exemplo. Funciona da seguinte maneira: a administradora do consórcio, uma instituição financeira, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem. Imagine, por exemplo, que 200 pessoas se juntam para comprar 200 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pago por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.

Existe duas formas de adquirir o bem: sorteio ou dando um lance

A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel. Mas se você é daqueles que não ganha nem um bingo, poderá fazer um lance: o maior leva a carta de crédito. Cada um dos integrantes do grupo poderá decidir quanto deseja antecipar do pagamento. Suponha que você aceite quitar 50% da dívida e ninguém esteja disposto a dar um lance maior, você será contemplado com a carta de crédito.

Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira, mas o consorciado terá que arcar com outros custos, como taxa de administração, seguro e fundo de reserva em algumas empresas. Todos esses custos juntos costumam representar mais de 20% do valor do imóvel. Antes de comprar o consórcio, pergunte qual é o custo efetivo total (CET) da operação, que deverá incluir todas essas despesas.

Apesar desses custos, as parcelas do consórcio costumam ser menores, porque são livres de impostos como, por exemplo, o IOF (Imposto de Operações Financeiras).

Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 70 mil e pode chegar a R$ 600 mil. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 180 meses. O aumento do número de parcelas pode reduzir o valor das prestações mensais, mas é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel poderá ser dilatado, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem. Por último, os valores das parcelas mensais começam em R$ 500 e podem superar R$ 6 mil.

Para quem o consórcio de imóveis pode ser uma boa opção.

1.Quem não tem pressa em comprar imóvel

Uma pessoa que está poupando para se casar daqui a alguns anos e só depois adquirir a casa própria, alguém que planeja comprar um segundo imóvel para alugar ou quem pensa em presentear um filho adolescente com uma residência quando ele acabar a faculdade pode considerar a hipótese de entrar em um consórcio para alcançar esse objetivo. Mas é importante entender que pessoas com esse perfil não precisam necessariamente entrar em um consórcio. Também é possível ir juntando dinheiro todos os meses, aplicar os recursos em um investimento mais conservador e fazer o bolo aumentar até que seja possível realizar a aquisição lá na frente. Poupar do próprio bolso também tem a vantagem de não ser necessário pagar taxa de administração, fundo de reserva nem seguro prestamista.

2.Quem acha que os preços dos imóveis vão cair no futuro

Se isso acontecer, o consórcio pode virar uma excelente opção. Afinal, se daqui a cinco ou dez anos você for contemplado e os preços estiverem mais baixos, será possível comprar um imóvel gastando menos. Os preços dos imóveis no Brasil subiram muito na última década e, para alguns especialistas, já estariam em um patamar exagerado. Mas é importante entender que ninguém consegue prever com precisão como estarão os preços do mercado imobiliário daqui a algum tempo e que, se a pessoa errar em suas previsões, poderá ter de pagar mais caro à frente.

3.Quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo

Alguém que possa fazer um lance correspondente a 50% do valor do consórcio, por exemplo, tem grandes chances de obter a carta de crédito rapidamente, comprar o imóvel, alugá-lo e, com o fluxo mensal dos aluguéis, amortizar as mensalidades do consórcio ao longo do tempo. Portanto, o imóvel acaba se autofinanciando. Mas há riscos nessa operação: a) o grupo pode ser muito competitivo e talvez você não consiga pegar a carta de crédito rapidamente mesmo oferecendo o pagamento antecipado de 50% do saldo devedor do consórcio. Quando a carta de crédito dos consórcios tiver valor inferior a R$ 650 mil, ou R$ 750 mil nos estados de SP, RJ e MG, além do Distrito Federal, geralmente é possível usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para dar o lance. Alguns consórcios também permitem o chamado "lance embutido", em que uma parte do valor da própria carta de crédito é usada para pagar o lance. Com essas duas facilidades, os lances se tornaram muito mais competitivos, e, nas primeiras prestações, pode ser preciso oferecer mais de 60% do valor do consórcio para ser contemplado; b) pode ser que você não consiga alugar rapidamente o imóvel que comprou com a carta de crédito e tenha que pagar as prestações do próprio bolso; e c) você paga a taxa de administração proporcional antecipadamente quando dá o lance - portanto, a vantagem pode não ser tão grande assim.

4.Quem não tem dinheiro para dar a entrada em um financiamento imobiliário

Pessoas nessa situação não tem a opção de financiar a compra de um imóvel para adquiri-lo imediatamente. Então alguns entram em um consórcio de valor baixo, vão pagando as prestações e, quando são sorteados, usam a carta de crédito para dar a entrada em um imóvel, financiando o resto do valor em um banco. O consórcio acaba funcionando, portanto, como a porta de entrada do financiamento imobiliário. Mas lembre-se que, nesse caso, serão duas dívidas que ainda precisarão ser amortizadas: uma com o consórcio que ainda não tiver sido integralmente pago e outra com o banco que financiou a aquisição do bem.

- Não há a possibilidade de entrar em um financiamento utilizando a carta de crédito do consórcio como entrada, somente se o consórcio for finalizado. O mesmo bem não pode ficar alienado para consórcio e financiamento ao mesmo tempo.

5.Quem tem muita sorte

Alguém que entrou em um consórcio imobiliário e foi sorteado logo no primeiro mês fez uma excelente opção ao escolher um consórcio ao invés de um financiamento imobiliário ou esperar para comprar o bem à vista. Mas é importante lembrar que não há nenhuma garantia de que isso vai acontecer.

6.Quem não quer se descapitalizar

Mesmo quem tem dinheiro para comprar um imóvel pode deixá-lo aplicado no banco rendendo juros se entrar em um consórcio. Quando for sorteada, essa pessoa poderá comprar um imóvel, alugá-lo e usar esse dinheiro para amortizar as prestações mensais do consórcio sem mexer no dinheiro que já havia sido acumulado.